{"id":7206,"date":"2025-05-19T08:49:06","date_gmt":"2025-05-19T08:49:06","guid":{"rendered":"https:\/\/riabitarelitalia.net\/RIABITARE_LITALIA\/?p=7206"},"modified":"2025-05-19T08:49:11","modified_gmt":"2025-05-19T08:49:11","slug":"progetto-case-a-1-euro-tra-sfide-glocali-e-modelli-di-gestione-possibili-di-angelo-baudo-e-paolo-mare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/riabitarelitalia.net\/RIABITARE_LITALIA\/progetto-case-a-1-euro-tra-sfide-glocali-e-modelli-di-gestione-possibili-di-angelo-baudo-e-paolo-mare\/","title":{"rendered":"Progetto case a 1 Euro: tra sfide glocali e modelli di gestione possibili\u201d di Angelo Baudo e Paolo Mare"},"content":{"rendered":"\n

\u201cProgetto case a 1 Euro: tra sfide glocali e modelli di gestione possibili\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il progetto case a 1 euro<\/em> a Troina  (Comune di 8500 abitanti nel Parco dei Monti Nebrodi, in provincia di Enna situato in una porzione di territorio afferente all\u2019area interna di Troina<\/em>, identificata dal Dipartimento per lo Sviluppo e la Coesione Economica come un territorio ultra-periferico e, inoltre, un comune montano, situato a pi\u00f9 di 1.000 metri sul livello del mare) ebbe inizio nel 2014 con una delibera comunale, un regolamento e una casella di posta elettronica dedicata, come accadeva gi\u00e0 da qualche tempo in diversi paesi della Sicilia. Inizialmente era rimasto solo un atto politico di una strategia pi\u00f9 ampia di rigenerazione del centro storico che si apprestava ad iniziare. Per anni, si tratt\u00f2 di un\u2019iniziativa formale, sulla falsa riga dell\u2019esperienza di altri Comuni, priva di gestione operativa e senza risultati tangibili: fino al 2020, infatti, nessuno aveva monitorato le richieste ricevute che non avevano mai avuto risposta. Tuttavia, la situazione cambi\u00f2 radicalmente durante il periodo di isolamento causato dalla pandemia. Un articolo della CNN gener\u00f2 un\u2019attenzione mediatica esplosiva ed il suo effetto fu immediato: il Comune ricevette pi\u00f9 di 16.000 email da tutto il mondo in un solo anno. <\/p>\n\n\n\n

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Nel frattempo, il processo di rigenerazione del centro storico di Troina, nel biennio 2020-2021, iniziava a produrre i primi frutti: la creazione di musei, l\u2019individuazione di immobili per uno scopo sociale, bandi per favorire l\u2019inserimento di giovani coppie con contributi a fondo perduto per l\u2019acquisto della prima casa, contributi economici per il rifacimento delle facciate antiche, riqualificazione delle strade e della piazza principale e progetti per il miglioramento dell\u2019accessibilit\u00e0 urbana, consentiva di constatare che una visione sullo sviluppo della parte antica del paese iniziava a concretizzarsi.<\/p>\n\n\n\n

Per evitare di ripetere l\u2019errore d\u2019indifferenza commesso nel 2014, l\u2019amministrazione comunale decise di coinvolgere un gruppo di studenti universitari locali di diversa formazione per gestire l\u2019improvvisa mole di richieste. Quest\u2019ultimi si dedicarono alla lettura delle email, compresero che dietro ogni messaggio poteva nascondersi un\u2019opportunit\u00e0 per il rilancio del paese e svilupparono quindi un\u2019idea di modello gestionale che ponesse al centro il territorio. Cos\u00ec, quello che era nato come un esperimento, si trasform\u00f2 in un\u2019iniziativa viva e attiva: il sindaco e la giunta hanno avuto fiducia nei giovani che sono stati coinvolti e nella loro proposta, permettendo loro di portare avanti il progetto. Oggi, quella stessa iniziativa, \u00e8 diventata parte integrante di una startup BM Attrazione Investimenti Srl.s (https:\/\/www.bmattrazioneinvestimenti.it\/<\/a> ) creata da alcuni di quei giovani restati, <\/em>anche grazie al progetto case a 1 euro<\/em>.  Ci siamo avventurati in questo progetto ormai da 5 anni, dando priorit\u00e0 all\u2019analisi e alla ricerca: lavorando direttamente nella sua gestione e potendone studiare dall\u2019interno gli sviluppi, proviamo giorno dopo giorno ad individuarne le opportunit\u00e0, i pregi, i difetti e le criticit\u00e0, studiandone ed interpretandone i risultati.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 stato evidente fin da subito che lavorare nel concreto sul territorio significava prima di tutto superare la retorica dei borghi<\/em> (ma anche la retorica della \u201cretorica della retorica dei borghi\u201d)<\/em> le politiche di rivitalizzazione, e, non ultimo, confrontarsi con le difficolt\u00e0 della gestione operativa quotidiana all\u2019interno della comunit\u00e0. Crediamo che i borghi necessitino di meno teorizzazione e enfasi e piuttosto di pragmatismo e concretezza. Con questo appunto, vogliamo mettere in evidenza che c’\u00e8 e c\u2019\u00e8 stato un eccessivo interesse intellettuale e letterario rivolto ai piccoli paesi, ma spesso tale attenzione non si traduce in un impegno concreto sul territorio. Investire in progetti reali e ben strutturati \u00e8 fondamentale per invertire la rotta, poich\u00e9 ad oggi si riscontra un notevole deficit progettuale. La letteratura, seppur interessante, non basta a riabilitare o rilanciare davvero i paesi e\/o borghi che dir si voglia; sono necessari interventi concreti e azioni dirette che rispondano alle reali esigenze delle comunit\u00e0, contribuendo a una rivitalizzazione effettiva e duratura.<\/p>\n\n\n\n

Oggi, dopo cinque anni, il progetto non si limita a riqualificare immobili, ma rappresenta un percorso di conoscenza e ricerca applicata, capace di generare valore per il territorio. <\/p>\n\n\n\n

Questo ci consente di avere un quadro, seppur in continua evoluzione, della complessit\u00e0 che caratterizza un progetto di rigenerazione urbana, nonch\u00e9 dei diversi ambiti che questo pu\u00f2 riguardare: quello sociologico, antropologico, geografico, architettonico, economico, giuridico. <\/p>\n\n\n\n

Le critiche emerse nel dibattito culturale e accademico sono molteplici: tra le principali merita sicuramente particolare attenzione quella secondo cui queste iniziative rischiano di alimentare logiche estrattive innescando processi di gentrificazione rurale<\/em> e mercificazione<\/em> che alterano gli equilibri sociali delle comunit\u00e0 originarie. Si teme che gli interessi esterni prevalgano a scapito delle reali necessit\u00e0 degli abitanti locali. Questo rischio \u00e8 reale ed ha una probabilit\u00e0 di accadimento maggiore in una gestione top-down<\/em> del progetto, in cui sia dal punto di vista del privato che intende acquistare una casa in un piccolo paese (spesso proveniente dell\u2019estero), sia dal punto di vista della pubblica amministrazione, ci si affida a grandi societ\u00e0 di consulenza per gestire sia il marketing sia le pratiche di compravendita degli immobili. Queste aziende internazionali, grazie alla loro posizione di forza che occupano sul mercato, sono in grado di proporsi alle amministrazioni comunali con soluzioni \u201csemplici ed immediate<\/em>\u201d al progetto. Questi gruppi offrono soluzioni pronte, basate sulla loro esperienza pregressa e si presentano anche come promotori del territorio a livello internazionale. Le amministrazioni comunali, che spesso non hanno le risorse o le competenze per gestire la complessit\u00e0 di tale progetto, tendono a favorire queste offerte perch\u00e9 i costi per loro possono essere molto bassi o perfino nulli. Inoltre, queste aziende spesso vantano un numero elevato di clienti potenziali, il che rende il progetto allettante per il comune, che spera di ottenere ritorni economici o di visibilit\u00e0 a livello internazionale. Il target di clienti di queste grandi aziende \u00e8 di livello medio-alto, tendenzialmente guarda i borghi o come luoghi in cui isolarsi e vivere in un contesto bucolico, come quello oggetto di alcune narrazioni romanticizzate, o come occasione per investimenti di natura turistica (b&b e case vacanze), lasciando spesso solo sullo sfondo l\u2019aspetto dell\u2019incontro e della contaminazione con la comunit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Quando questo modello inizia a diventare predominante, oscura i risultati di altri modelli meno diffusi e il risultato che restituisce a chi lo guarda dall\u2019esterno \u00e8 di un progetto che ha aspetti prima economici che sociali, pi\u00f9 immobiliari che di rigenerazione.<\/p>\n\n\n\n

\u00c8 evidente che chi non vive il territorio e non ne conosce la storia, i punti di forza e le fragilit\u00e0 possa sviluppare questo progetto principalmente seguendo logiche di profitto, trascurando le possibili conseguenze economico-sociali sul piccolo paese. Al contrario, chi il territorio lo abita \u00e8 pi\u00f9 incline a considerare con attenzione tali impatti. Capire chi sar\u00e0 il prossimo vicino di casa, se e come vuole interagire con la comunit\u00e0, se vuole sviluppare in essa e con essa progetti, sono elementi che il soggetto locale pu\u00f2 porsi, il soggetto gestore lontano non ne ha motivo. Come non ha motivo di preoccuparsi, qualora i numeri nel singolo paese iniziassero a diventare importanti, se l\u2019aumento esponenziale di compravendite in un ristretto periodo di tempo possa comportare sul mercato immobiliare locale conseguenze che lo rendano poi, meno accessibile agli abitanti locali.<\/p>\n\n\n\n

Riteniamo che la conoscenza delle specificit\u00e0 di ogni luogo sia il punto di partenza per una gestione davvero efficace diventando un elemento discriminante per distinguere un modello di gestione che esclude il territorio da uno che lo include. <\/p>\n\n\n\n

Un\u2019altra critica emersa nel dibattito \u00e8 relativa alla svendita del patrimonio immobiliare. Rapportare al prezzo di un caff\u00e8 la storia contenuta in queste case e i sacrifici di chi, nelle generazioni passate, le ha costruite, sembra quasi un sacrilegio. Va sottolineato per\u00f2 che spesso le strutture rientranti nel progetto case a 1 euro <\/em>hanno raggiunto un livello di abbandono tale da essere gi\u00e0 sfociato nell\u2019incuria e nel degrado, con il rischio concreto di rappresentare un pericolo per l\u2019incolumit\u00e0 dei pochi avventori e per la sicurezza delle strutture vicine. <\/p>\n\n\n\n

Che fare, dunque? Se regalare o svendere l\u2019immobile non sarebbe una soluzione adeguata, \u00e8 necessario interrogarsi sulle alternative possibili. Affidarsi all\u2019intervento della pubblica amministrazione pu\u00f2 essere un’opzione, ma difficilmente applicabile in tutti i casi: da un lato, la vasta estensione dei borghi abbandonati potrebbe compromettere l\u2019equilibrio finanziario dei comuni qualora venissero interamente acquisiti nel patrimonio pubblico; dall\u2019altro, la complessa situazione documentale spesso ostacola i processi di acquisizione. In questo contesto, il progetto case a 1 euro<\/em> emerge come un’opportunit\u00e0 concreta per recuperare questi edifici, preservandone con sensibilit\u00e0 il valore storico e culturale.<\/p>\n\n\n\n

Valutare caso per caso, analizzando il contesto, le dimensioni, l\u2019accessibilit\u00e0, i documenti delle strutture in queste aree critiche, potrebbe essere forse la strada pi\u00f9 saggia per trovare la soluzione migliore. Lo stato di abbandono di un bene in un contesto spopolato, pi\u00f9 in generale, non riguarda solamente un\u2019incuria fisico-strutturale, ma anche burocratica. Spesso sono andati dispersi i documenti che riguardano il bene in questione, altre volte non sono mai stati nemmeno redatti. La propriet\u00e0 si disperde e si frammenta da padri in figli e riconciliare e risalire ai proprietari \u00e8 molto complesso. Ci\u00f2, invece, non accade nei grandi contesti urbani pi\u00f9 popolati, in cui la propriet\u00e0 tende a concentrarsi su meno individui. Pi\u00f9 nello specifico, grazie al modo in cui ci siamo approcciati a questo progetto, possiamo ipotizzare un primo esito: la questione della propriet\u00e0<\/em> \u00e8 un tema nevralgico per il futuro di piccole realt\u00e0 che detengono un patrimonio immobiliare esteso e abbandonato da gestire. Infatti, anche se, nella teoria, la propriet\u00e0 di un immobile privato non dovrebbe rientrare tra le preoccupazioni di una amministrazione pubblica, nella realt\u00e0 questo non \u00e8 totalmente vero. Una struttura pericolante, diruta, ha conseguenze sulla collettivit\u00e0 in termini di incolumit\u00e0 pubblica, vivibilit\u00e0, uniformit\u00e0 visiva del paesaggio costruito e, non ultimo, in termini economici in quanto \u00e8 il Comune, con fondi pubblici, a dover far fronte in un primo momento alla sicurezza dell\u2019immobile in caso di emergenza. <\/p>\n\n\n\n

Non ci si pu\u00f2 tirare indietro, dunque, dal porsi delle domande sul futuro di questi luoghi.<\/p>\n\n\n\n

Ad esempio: pu\u00f2 la rigenerazione di un centro storico (con la messa in campo di diversi progetti: \u201ccase a 1 \u20ac\u201d, contributi alle giovani coppie che acquistano casa nel centro storico, contributi a nuove attivit\u00e0 economiche che intendono impiantarsi nel centro storico<\/em>) essere vincolata a soggetti di cui non si conoscono n\u00e9 il nome n\u00e9 gli indirizzi, dispersi in qualche parte del mondo che detengono piccole percentuali di propriet\u00e0 abbandonate e dirute? <\/p>\n\n\n\n

E\u2019 chiaro che tutto ci\u00f2 ostacola non solo un trasferimento tra soggetti privati (locali o meno) ma anche un ipotetico procedimento espropriativo, lasciando una casa in un limbo in cui nessuno vuole o pu\u00f2 occuparsene, facendo ulteriormente deteriorare la memoria e la storia che in esso \u00e8 contenuta.  <\/p>\n\n\n\n

Queste sono state, e potrebbero essere anche nel futuro, le condizioni per la tempesta perfetta dell\u2019abbandono ed in casi pi\u00f9 estremi del degrado, e per questo crediamo bisogna prendere atto che sperare di affidare un recupero di questi beni alla sola ed esclusiva iniziativa di quel contesto sociale che oggi ha reso la rigenerazione una necessit\u00e0, \u00e8 quantomeno inverosimile.<\/p>\n\n\n\n

La propriet\u00e0, cos\u00ec affrontata, potrebbe rappresentare uno dei principali ostacoli allo sviluppo di progetti rigenerativi. <\/p>\n\n\n\n

Noi, pi\u00f9 nello specifico, cerchiamo di coinvolgere prima di tutto persone, che siano appassionate e desiderose di interagire ed integrarsi. Proviamo a conoscere tutti quelli che si mostrano interessati al fatto che l\u2019acquisto di una casa e la sua riqualificazione diventino un mezzo per vivere in maniera attiva il paese e non il fine ultimo dell\u2019investimento. Leggiamo tutte le richieste per capire se le esigenze e i piani di chi si mostra interessato siano conciliabili con il nostro contesto, puntando ad una diversificazione di queste idee progettuali (evitando, per citare un caso su tutti, di avere nel lungo termine un numero di b&b eventualmente incompatibile con le reali potenzialit\u00e0 turistiche di Troina) con l\u2019obiettivo di avere input diversi, continui e costanti nel tempo che possano svilupparsi convivendo e condividendo con le realt\u00e0 gi\u00e0 presenti nella comunit\u00e0.  <\/p>\n\n\n\n

Questo modello, in qualche modo \u201clento\u201d, che necessita di tempo e continua presenza sul campo, rapporti costanti con i professionisti e gli uffici comunali e che potremmo definire bottom-up<\/em>, basato su una conoscenza umana prima che su una relazione economica, produce numeri sicuramente pi\u00f9 piccoli in termini di immobili venduti rispetto ad altri modelli. Si basa, inoltre, su una figura innovativa, quella del facilitatore<\/em>, che non si pone in concorrenza con quel poco che gi\u00e0 esiste cercando di sostituirlo o soppiantarlo, ma che, al contrario mira ad includerlo e valorizzarlo in una rete comune di un processo fine a qualche anno fa inesistente. <\/p>\n\n\n\n

Le dirette conseguenze di ci\u00f2 sono da un lato una macchina organizzativa pi\u00f9 onerosa da sostenere per la pubblica amministrazione rispetto quello top-down<\/em>, ma dall\u2019altro un maggiore ritorno sociale ed economico sulla collettivit\u00e0 generando indotto turistico, tecnico legale, immobiliare, servizi di facilitazione e indotto collaterale, come \u00e8 possibile evincere dai dati provenienti dal monitoraggio del progetto sintetizzati nei due grafici seguenti. Per ogni 1\u20ac investito dalla pubblica amministrazione il ritorno nella comunit\u00e0 \u00e8 di circa 12,50 \u20ac e circa 2000 mq di patrimonio costruito, prima abbandonato, riqualificato o in procinto di esserlo.<\/p>\n\n\n\n

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A prescindere dalle valutazione teoriche pro o contro il progetto case a 1 euro,<\/em> va sottolineato che quando quest\u2019ultimo \u00e8 gestito dall\u2019interno, con soggetti (magari giovani) del paese, \u00e8 anzitutto un modo per prendersi cura del proprio centro storico. <\/p>\n\n\n\n

Il modello gestionale diventa dunque determinante per misurare l\u2019utilit\u00e0 del progetto stesso, che pu\u00f2 favorire uno sviluppo ora maggiore, ora minore, ora assente, se non addirittura dannoso, per un territorio. Perch\u00e9, dunque, escludere a priori l\u2019idea che a certe condizioni, questo progetto, di concerto con altre politiche di rigenerazione urbana, possa rappresentare un valore aggiunto e un\u2019opportunit\u00e0 (quantomeno di ricerca)?<\/p>\n\n\n\n

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Siamo consapevoli che il progetto case a 1 euro, <\/em>anche gestito dal basso e direttamente dal territorio, <\/em>non \u00e8 privo di criticit\u00e0, che da solo non pu\u00f2 risolvere il problema del declino dei centri storici delle aree interne che rimangono fortemente legati a problemi strutturali dell\u2019economia contemporanea; l\u2019esperienza di Troina questo lo dimostra in maniera plastica: l\u2019iniziativa \u00e8 riuscita a svilupparsi solo quando un piano pi\u00f9 ampio di politiche pubbliche orientate alla rigenerazione urbana iniziava a dare i primi frutti. E siamo altrettanto consapevoli che senza il progetto case a 1 euro<\/em> non avremmo potuto raccontare la storia di due ragazzi australiani che pensano di sposarsi qui grazie ai legami costruiti, n\u00e9 assistere a improvvisazioni artistiche tra giovani francesi, canadesi e locali, o a performance di teatro danza in un giardino un tempo abbandonato. Non avremmo conosciuto il tifoso maltese che segue la squadra locale anche in trasferta, n\u00e9 avuto tra i residenti ex abitanti del South Carolina e del Texas. Tutte persone, oggi nostri amici, che la comunit\u00e0 conosce e con cui si interagisce attivamente.\u00a0

Forse un maggiore dialogo con il mondo accademico e soprattutto con gli amministratori locali potrebbe aiutare a esplorare nuovi modelli gestionali, meno orientati alla speculazione, e a immaginare nuove strade per il futuro delle nostre aree interne.<\/p>\n<\/div>\n\n\n\n

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Angelo Baudo:

Nato nel marzo 1996. Laurea Magistrale in Architettura conseguita all\u2019Universit\u00e0 degli Studi di Enna \u201cKore\u201d, con una Tesi dal titolo \u201cTroina. Centro storico e disabilit\u00e0. Accessibilit\u00e0 e psicotropia dei luoghi\u201d. E\u2019 abilitato alla professione di architetto ed \u00e8 iscritto all\u2019Albo degli Architetti della provincia di Catania dal 2021. Fondatore della start-up BM Attrazione Investimenti. Vive a Troina, in provincia di Enna, dove, oltre ad esercitare la professione da architetto gestisce il progetto Case a 1 Euro.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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Paolo Mare:<\/p>\n\n\n\n

Nato nel febbraio del 1995. Laureato in Economia e specializzato in Scienze Economiche e Finanziarie, curriculum Economia dello sviluppo, territorio e turismo. Ho conseguito un Master di II livello in Grant Office Manager (GOM). Fondatore e socio lavoratore della start-up BM Attrazione Investimenti. Attualmente impegnato nel progetto Case a 1 Euro per il Comune di Troina.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

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