“Progetto case a 1 Euro: tra sfide glocali e modelli di gestione possibili”
Il progetto case a 1 euro a Troina (Comune di 8500 abitanti nel Parco dei Monti Nebrodi, in provincia di Enna situato in una porzione di territorio afferente all’area interna di Troina, identificata dal Dipartimento per lo Sviluppo e la Coesione Economica come un territorio ultra-periferico e, inoltre, un comune montano, situato a più di 1.000 metri sul livello del mare) ebbe inizio nel 2014 con una delibera comunale, un regolamento e una casella di posta elettronica dedicata, come accadeva già da qualche tempo in diversi paesi della Sicilia. Inizialmente era rimasto solo un atto politico di una strategia più ampia di rigenerazione del centro storico che si apprestava ad iniziare. Per anni, si trattò di un’iniziativa formale, sulla falsa riga dell’esperienza di altri Comuni, priva di gestione operativa e senza risultati tangibili: fino al 2020, infatti, nessuno aveva monitorato le richieste ricevute che non avevano mai avuto risposta. Tuttavia, la situazione cambiò radicalmente durante il periodo di isolamento causato dalla pandemia. Un articolo della CNN generò un’attenzione mediatica esplosiva ed il suo effetto fu immediato: il Comune ricevette più di 16.000 email da tutto il mondo in un solo anno.
Nel frattempo, il processo di rigenerazione del centro storico di Troina, nel biennio 2020-2021, iniziava a produrre i primi frutti: la creazione di musei, l’individuazione di immobili per uno scopo sociale, bandi per favorire l’inserimento di giovani coppie con contributi a fondo perduto per l’acquisto della prima casa, contributi economici per il rifacimento delle facciate antiche, riqualificazione delle strade e della piazza principale e progetti per il miglioramento dell’accessibilità urbana, consentiva di constatare che una visione sullo sviluppo della parte antica del paese iniziava a concretizzarsi.
Per evitare di ripetere l’errore d’indifferenza commesso nel 2014, l’amministrazione comunale decise di coinvolgere un gruppo di studenti universitari locali di diversa formazione per gestire l’improvvisa mole di richieste. Quest’ultimi si dedicarono alla lettura delle email, compresero che dietro ogni messaggio poteva nascondersi un’opportunità per il rilancio del paese e svilupparono quindi un’idea di modello gestionale che ponesse al centro il territorio. Così, quello che era nato come un esperimento, si trasformò in un’iniziativa viva e attiva: il sindaco e la giunta hanno avuto fiducia nei giovani che sono stati coinvolti e nella loro proposta, permettendo loro di portare avanti il progetto. Oggi, quella stessa iniziativa, è diventata parte integrante di una startup BM Attrazione Investimenti Srl.s (https://www.bmattrazioneinvestimenti.it/ ) creata da alcuni di quei giovani restati, anche grazie al progetto case a 1 euro. Ci siamo avventurati in questo progetto ormai da 5 anni, dando priorità all’analisi e alla ricerca: lavorando direttamente nella sua gestione e potendone studiare dall’interno gli sviluppi, proviamo giorno dopo giorno ad individuarne le opportunità, i pregi, i difetti e le criticità, studiandone ed interpretandone i risultati.
È stato evidente fin da subito che lavorare nel concreto sul territorio significava prima di tutto superare la retorica dei borghi (ma anche la retorica della “retorica della retorica dei borghi”) le politiche di rivitalizzazione, e, non ultimo, confrontarsi con le difficoltà della gestione operativa quotidiana all’interno della comunità. Crediamo che i borghi necessitino di meno teorizzazione e enfasi e piuttosto di pragmatismo e concretezza. Con questo appunto, vogliamo mettere in evidenza che c’è e c’è stato un eccessivo interesse intellettuale e letterario rivolto ai piccoli paesi, ma spesso tale attenzione non si traduce in un impegno concreto sul territorio. Investire in progetti reali e ben strutturati è fondamentale per invertire la rotta, poiché ad oggi si riscontra un notevole deficit progettuale. La letteratura, seppur interessante, non basta a riabilitare o rilanciare davvero i paesi e/o borghi che dir si voglia; sono necessari interventi concreti e azioni dirette che rispondano alle reali esigenze delle comunità, contribuendo a una rivitalizzazione effettiva e duratura.
Oggi, dopo cinque anni, il progetto non si limita a riqualificare immobili, ma rappresenta un percorso di conoscenza e ricerca applicata, capace di generare valore per il territorio.
Questo ci consente di avere un quadro, seppur in continua evoluzione, della complessità che caratterizza un progetto di rigenerazione urbana, nonché dei diversi ambiti che questo può riguardare: quello sociologico, antropologico, geografico, architettonico, economico, giuridico.
Le critiche emerse nel dibattito culturale e accademico sono molteplici: tra le principali merita sicuramente particolare attenzione quella secondo cui queste iniziative rischiano di alimentare logiche estrattive innescando processi di gentrificazione rurale e mercificazione che alterano gli equilibri sociali delle comunità originarie. Si teme che gli interessi esterni prevalgano a scapito delle reali necessità degli abitanti locali. Questo rischio è reale ed ha una probabilità di accadimento maggiore in una gestione top-down del progetto, in cui sia dal punto di vista del privato che intende acquistare una casa in un piccolo paese (spesso proveniente dell’estero), sia dal punto di vista della pubblica amministrazione, ci si affida a grandi società di consulenza per gestire sia il marketing sia le pratiche di compravendita degli immobili. Queste aziende internazionali, grazie alla loro posizione di forza che occupano sul mercato, sono in grado di proporsi alle amministrazioni comunali con soluzioni “semplici ed immediate” al progetto. Questi gruppi offrono soluzioni pronte, basate sulla loro esperienza pregressa e si presentano anche come promotori del territorio a livello internazionale. Le amministrazioni comunali, che spesso non hanno le risorse o le competenze per gestire la complessità di tale progetto, tendono a favorire queste offerte perché i costi per loro possono essere molto bassi o perfino nulli. Inoltre, queste aziende spesso vantano un numero elevato di clienti potenziali, il che rende il progetto allettante per il comune, che spera di ottenere ritorni economici o di visibilità a livello internazionale. Il target di clienti di queste grandi aziende è di livello medio-alto, tendenzialmente guarda i borghi o come luoghi in cui isolarsi e vivere in un contesto bucolico, come quello oggetto di alcune narrazioni romanticizzate, o come occasione per investimenti di natura turistica (b&b e case vacanze), lasciando spesso solo sullo sfondo l’aspetto dell’incontro e della contaminazione con la comunità.
Quando questo modello inizia a diventare predominante, oscura i risultati di altri modelli meno diffusi e il risultato che restituisce a chi lo guarda dall’esterno è di un progetto che ha aspetti prima economici che sociali, più immobiliari che di rigenerazione.
È evidente che chi non vive il territorio e non ne conosce la storia, i punti di forza e le fragilità possa sviluppare questo progetto principalmente seguendo logiche di profitto, trascurando le possibili conseguenze economico-sociali sul piccolo paese. Al contrario, chi il territorio lo abita è più incline a considerare con attenzione tali impatti. Capire chi sarà il prossimo vicino di casa, se e come vuole interagire con la comunità, se vuole sviluppare in essa e con essa progetti, sono elementi che il soggetto locale può porsi, il soggetto gestore lontano non ne ha motivo. Come non ha motivo di preoccuparsi, qualora i numeri nel singolo paese iniziassero a diventare importanti, se l’aumento esponenziale di compravendite in un ristretto periodo di tempo possa comportare sul mercato immobiliare locale conseguenze che lo rendano poi, meno accessibile agli abitanti locali.
Riteniamo che la conoscenza delle specificità di ogni luogo sia il punto di partenza per una gestione davvero efficace diventando un elemento discriminante per distinguere un modello di gestione che esclude il territorio da uno che lo include.
Un’altra critica emersa nel dibattito è relativa alla svendita del patrimonio immobiliare. Rapportare al prezzo di un caffè la storia contenuta in queste case e i sacrifici di chi, nelle generazioni passate, le ha costruite, sembra quasi un sacrilegio. Va sottolineato però che spesso le strutture rientranti nel progetto case a 1 euro hanno raggiunto un livello di abbandono tale da essere già sfociato nell’incuria e nel degrado, con il rischio concreto di rappresentare un pericolo per l’incolumità dei pochi avventori e per la sicurezza delle strutture vicine.
Che fare, dunque? Se regalare o svendere l’immobile non sarebbe una soluzione adeguata, è necessario interrogarsi sulle alternative possibili. Affidarsi all’intervento della pubblica amministrazione può essere un’opzione, ma difficilmente applicabile in tutti i casi: da un lato, la vasta estensione dei borghi abbandonati potrebbe compromettere l’equilibrio finanziario dei comuni qualora venissero interamente acquisiti nel patrimonio pubblico; dall’altro, la complessa situazione documentale spesso ostacola i processi di acquisizione. In questo contesto, il progetto case a 1 euro emerge come un’opportunità concreta per recuperare questi edifici, preservandone con sensibilità il valore storico e culturale.
Valutare caso per caso, analizzando il contesto, le dimensioni, l’accessibilità, i documenti delle strutture in queste aree critiche, potrebbe essere forse la strada più saggia per trovare la soluzione migliore. Lo stato di abbandono di un bene in un contesto spopolato, più in generale, non riguarda solamente un’incuria fisico-strutturale, ma anche burocratica. Spesso sono andati dispersi i documenti che riguardano il bene in questione, altre volte non sono mai stati nemmeno redatti. La proprietà si disperde e si frammenta da padri in figli e riconciliare e risalire ai proprietari è molto complesso. Ciò, invece, non accade nei grandi contesti urbani più popolati, in cui la proprietà tende a concentrarsi su meno individui. Più nello specifico, grazie al modo in cui ci siamo approcciati a questo progetto, possiamo ipotizzare un primo esito: la questione della proprietà è un tema nevralgico per il futuro di piccole realtà che detengono un patrimonio immobiliare esteso e abbandonato da gestire. Infatti, anche se, nella teoria, la proprietà di un immobile privato non dovrebbe rientrare tra le preoccupazioni di una amministrazione pubblica, nella realtà questo non è totalmente vero. Una struttura pericolante, diruta, ha conseguenze sulla collettività in termini di incolumità pubblica, vivibilità, uniformità visiva del paesaggio costruito e, non ultimo, in termini economici in quanto è il Comune, con fondi pubblici, a dover far fronte in un primo momento alla sicurezza dell’immobile in caso di emergenza.
Non ci si può tirare indietro, dunque, dal porsi delle domande sul futuro di questi luoghi.
Ad esempio: può la rigenerazione di un centro storico (con la messa in campo di diversi progetti: “case a 1 €”, contributi alle giovani coppie che acquistano casa nel centro storico, contributi a nuove attività economiche che intendono impiantarsi nel centro storico) essere vincolata a soggetti di cui non si conoscono né il nome né gli indirizzi, dispersi in qualche parte del mondo che detengono piccole percentuali di proprietà abbandonate e dirute?
E’ chiaro che tutto ciò ostacola non solo un trasferimento tra soggetti privati (locali o meno) ma anche un ipotetico procedimento espropriativo, lasciando una casa in un limbo in cui nessuno vuole o può occuparsene, facendo ulteriormente deteriorare la memoria e la storia che in esso è contenuta.
Queste sono state, e potrebbero essere anche nel futuro, le condizioni per la tempesta perfetta dell’abbandono ed in casi più estremi del degrado, e per questo crediamo bisogna prendere atto che sperare di affidare un recupero di questi beni alla sola ed esclusiva iniziativa di quel contesto sociale che oggi ha reso la rigenerazione una necessità, è quantomeno inverosimile.
La proprietà, così affrontata, potrebbe rappresentare uno dei principali ostacoli allo sviluppo di progetti rigenerativi.
Noi, più nello specifico, cerchiamo di coinvolgere prima di tutto persone, che siano appassionate e desiderose di interagire ed integrarsi. Proviamo a conoscere tutti quelli che si mostrano interessati al fatto che l’acquisto di una casa e la sua riqualificazione diventino un mezzo per vivere in maniera attiva il paese e non il fine ultimo dell’investimento. Leggiamo tutte le richieste per capire se le esigenze e i piani di chi si mostra interessato siano conciliabili con il nostro contesto, puntando ad una diversificazione di queste idee progettuali (evitando, per citare un caso su tutti, di avere nel lungo termine un numero di b&b eventualmente incompatibile con le reali potenzialità turistiche di Troina) con l’obiettivo di avere input diversi, continui e costanti nel tempo che possano svilupparsi convivendo e condividendo con le realtà già presenti nella comunità.
Questo modello, in qualche modo “lento”, che necessita di tempo e continua presenza sul campo, rapporti costanti con i professionisti e gli uffici comunali e che potremmo definire bottom-up, basato su una conoscenza umana prima che su una relazione economica, produce numeri sicuramente più piccoli in termini di immobili venduti rispetto ad altri modelli. Si basa, inoltre, su una figura innovativa, quella del facilitatore, che non si pone in concorrenza con quel poco che già esiste cercando di sostituirlo o soppiantarlo, ma che, al contrario mira ad includerlo e valorizzarlo in una rete comune di un processo fine a qualche anno fa inesistente.
Le dirette conseguenze di ciò sono da un lato una macchina organizzativa più onerosa da sostenere per la pubblica amministrazione rispetto quello top-down, ma dall’altro un maggiore ritorno sociale ed economico sulla collettività generando indotto turistico, tecnico legale, immobiliare, servizi di facilitazione e indotto collaterale, come è possibile evincere dai dati provenienti dal monitoraggio del progetto sintetizzati nei due grafici seguenti. Per ogni 1€ investito dalla pubblica amministrazione il ritorno nella comunità è di circa 12,50 € e circa 2000 mq di patrimonio costruito, prima abbandonato, riqualificato o in procinto di esserlo.
A prescindere dalle valutazione teoriche pro o contro il progetto case a 1 euro, va sottolineato che quando quest’ultimo è gestito dall’interno, con soggetti (magari giovani) del paese, è anzitutto un modo per prendersi cura del proprio centro storico.
Il modello gestionale diventa dunque determinante per misurare l’utilità del progetto stesso, che può favorire uno sviluppo ora maggiore, ora minore, ora assente, se non addirittura dannoso, per un territorio. Perché, dunque, escludere a priori l’idea che a certe condizioni, questo progetto, di concerto con altre politiche di rigenerazione urbana, possa rappresentare un valore aggiunto e un’opportunità (quantomeno di ricerca)?
Siamo consapevoli che il progetto case a 1 euro, anche gestito dal basso e direttamente dal territorio, non è privo di criticità, che da solo non può risolvere il problema del declino dei centri storici delle aree interne che rimangono fortemente legati a problemi strutturali dell’economia contemporanea; l’esperienza di Troina questo lo dimostra in maniera plastica: l’iniziativa è riuscita a svilupparsi solo quando un piano più ampio di politiche pubbliche orientate alla rigenerazione urbana iniziava a dare i primi frutti. E siamo altrettanto consapevoli che senza il progetto case a 1 euro non avremmo potuto raccontare la storia di due ragazzi australiani che pensano di sposarsi qui grazie ai legami costruiti, né assistere a improvvisazioni artistiche tra giovani francesi, canadesi e locali, o a performance di teatro danza in un giardino un tempo abbandonato. Non avremmo conosciuto il tifoso maltese che segue la squadra locale anche in trasferta, né avuto tra i residenti ex abitanti del South Carolina e del Texas. Tutte persone, oggi nostri amici, che la comunità conosce e con cui si interagisce attivamente.
Forse un maggiore dialogo con il mondo accademico e soprattutto con gli amministratori locali potrebbe aiutare a esplorare nuovi modelli gestionali, meno orientati alla speculazione, e a immaginare nuove strade per il futuro delle nostre aree interne.
Angelo Baudo:
Nato nel marzo 1996. Laurea Magistrale in Architettura conseguita all’Università degli Studi di Enna “Kore”, con una Tesi dal titolo “Troina. Centro storico e disabilità. Accessibilità e psicotropia dei luoghi”. E’ abilitato alla professione di architetto ed è iscritto all’Albo degli Architetti della provincia di Catania dal 2021. Fondatore della start-up BM Attrazione Investimenti. Vive a Troina, in provincia di Enna, dove, oltre ad esercitare la professione da architetto gestisce il progetto Case a 1 Euro.
Paolo Mare:
Nato nel febbraio del 1995. Laureato in Economia e specializzato in Scienze Economiche e Finanziarie, curriculum Economia dello sviluppo, territorio e turismo. Ho conseguito un Master di II livello in Grant Office Manager (GOM). Fondatore e socio lavoratore della start-up BM Attrazione Investimenti. Attualmente impegnato nel progetto Case a 1 Euro per il Comune di Troina.